★ ニューヨークでこれからオフィス・リースされる方へ★
オフィス・リースについて簡単にまとめてみました。ご参考までに。
★ 短期でオフィスを借りられる場合
、
短期契約OK・オフィス家具もそろっているエグゼクティブオフィスが多数あります。
契約も簡単ですので、すぐに営業でき便利ですが、割高です。
台所・受付等を、他の方と共用して、オフィスフロア全体をパーテーションで仕切ってあるだけの
小さいブースなら＄１０００～ご用意できます。
★ 通常のご契約の場合
リース期間３年～５年、稀に１０年契約となります。
毎年家賃は上昇しますが、契約時に上昇率を設定します。
ポイント★契約期間は、できる限り長くもらった方がお得です。
何故ならば、ニューヨークの不動産市場は、商業・住宅共に毎年じわじわと上昇しているからです。
例えば３年後に新たに契約するよりも、現時点で５年契約し、将来の家賃設定をしてておいた方が、
安い場合がほとんどだからです。
又、途中で撤退する場合も、長いリース期間であれば、その安い家賃設定のある契約を
売却できる可能性がございます。
新たな借主は、買収金額を支払っても、トータルで計算すると安くなるからです。
★ 仲介手数料
ニューヨークの商業用物件の場合、通常はオーナー側が支払ってくれます。
ただし、小さい物件・個人のオーナーさんだとオーナーが支払ってくれないので、
テナントさんから頂戴することもあります。
仲介手数料はテナントさんもちですが、このような物件は、お家賃が安く設定してあったりするので、
トータルで考える必要があります。
商業用物件の仲介手数料は、リース期間により決定します。
１年契約→年間家賃の１５％
５年契約→１年目6％＋２年目＆３年目5％＋４年目＆５年目4％の合計金額となります。
（％は年間家賃×＿＿％で計算。）
結構な金額になるので、オーナーさんが、仲介手数料を支払わない物件はやめようかと
思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、他の物件は、最初から手数料が
家賃に組み込まれて算出されているので、結局は同じことです。
★ 家賃の計算方法
商業用物件は、通常広さ（スクエアフィート＝SF)＋SFあたりの金額が提示されます。
表示されている広さ
１０００SF Rentable →廊下など共用エリアが含まれています。
７００SF Usable → これが実際にご利用になれる広さです。
上記のように、通常表示されている広さより３０％ほどのロス（Loss Factorと言います。）があります。
契約書にも、RentableのSFが記載され、家賃もそれをベースに算出されます。
家賃の相場ですが、セキュリティー＆エレベーターのある建物ですと、
安いエリア（例：Garment District)でもSFあたり、＄５０～します。
例えば １，０００SF ＄５０・SF のオフィスの家賃の計算方法は下記の通りです。
Rentable１，０００SF×＄５０÷１２か月＝＄４，１６７
→ Usable は７００SF位≒６５平米≒50万円の家賃（今の為替・1ドル≒120円）となります。
他、電気代・ドアマン代・スプリンクラー等が、SFあたり＄－－と追加チャージされます。
★ 交渉のポイント
● 家賃交渉・毎年の値上がり率
● 敷金の額
● リース期間
● フリーレント何か月もらえるか？
● 内装をどこまでオーナー側がやってくれるか？
注：契約書はご署名前に、必ず弁護士か不動産のプロに、契約内容をご確認下さい。
★ 契約に必要な書類
● Certificate of Incorporationのコピー
● Federal Tax ID Number
● 契約書にご署名される方のPHOTO ID・ソシアルセキュリティー番号
他、物件により追加で書類を請求されることのあります。
ニューヨークで商業用物件お探しの方は下記サイトをご参考下さい。
ニューヨークの商業用不動産物件サイト